不動産投資をするならREIT(不動産投資信託)を知ろう

REIT資産運用
リスクちゃん
リスクちゃん

リートってなに・・?

ヘッジちゃん
ヘッジちゃん

聞き慣れない言葉だよね。簡単に説明すると、皆から集めたお金を運用会社の人が皆に代わって複数の不動産に投資をするんだ。『ホテル、マンション、商業施設』とかにだね。個人で投資できない物件に投資できるのも特徴のひとつだね。

 

リスクちゃん
リスクちゃん

なんか難しそう…。

ヘッジちゃん
ヘッジちゃん

難しそうに感じるけど、他の投資信託とそうかわりはないよ。個人でマンション一室の投資ってなると頭金で数百万とか一括購入なら数千万もの大金が必要になるけど、REITは少額から投資できるんだ。

 

リスクちゃん
リスクちゃん

誰でも手軽に不動産投資ができるのが、REITなんだね。

本記事の内容

REIT(不動産投資信託)や不動産投資クラウドファンディングサービスについて

この記事を書いてる私は、資産運用歴6年ほど。
元銀行員の現在BO投資家で、最高月収で1千万円ほど稼いできました。
佐々木はこんな人
プロフィール
はじめまして、元銀行員の佐々木です このブログでは、底の底まで落ちてしまった(そもそもスタートラインに立てていない)人の金融リテラシー(お金に関する知識や判断力)の底上げを目的としています。 はじめに、僕のトレード実績をご案...
ささき
ささき

少額からの投資が可能なREITの登場で不動産投資は身近なものになりました。個人で不動産投資を行う場合、考えないといけないことは山ほどあります。不労所得といった甘い言葉が存在しますが不動産投資は、『労働』です。本職をしながらこなすのは極めて難しいでしょう。不動産投資に興味のある方は少額から不動産業界に投資のできるREITから学ぶのも一つの手だと思います。

 

※5分ほどで記事を読めます。5分後には、REIT(不動産投資信託)や不動産投資クラウドファンディングサービスについて知ることできているはずです。

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・REIT(不動産投資信託)

REIT

REITとは、不動産投資信託と呼ばれる金融商品の一つです。
取引所に上場しているので、株式同様売買を行えるのが特徴です。

リート

出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント

・不動産投資は、お金持ちの人がするものでしょ?

最近では、頭金0円ではじめられる不動産投資もあります。
会社に勤めている方であれば、社会的信用は非常に高いです。

それが一部上場企業なら? 審査も通りやすくなります。

頭金があればそれに越したことはありませんが、頭金0円でも不動産投資を行うことができます。

オーバーローンやフルローンといった仕組みを利用したものですね。
簡単に言うと、不動産の購入資金を金融機関から全額借り入れるということですね。

全額借り入れるため、初期費用が掛かりません。(諸手続き費用、印紙代などは除く)
頭金0円でも投資用の不動産を持てるのは、こういった理由が背景にあります。

 

リスクちゃん
リスクちゃん

毎月、安定して家賃収入を得られる…。ローンの支払いが終われば収入として計上できるんだ。将来の年金も受け取れるかどうか不安もあるし今のうちからやってみようかな?

少し、待って下さい。本格的にやるなら知識を身につける必要があります。簡単な気持ちで始められるものではありません。

勘違いされる方も多いのですが、不動産投資は不動産を買ったら終わりではないですむしろ、そこからがはじまりだと言えます。

不動産投資といえば、不労所得でしょ?とおっしゃられる方もいらっしゃいますが・・・。

管理・経営が必要になるので、購入後も注力する必要があります。

購入後、想像と違う…。
そのようなケースとしては以下のものが上げられます。

・空室で毎月の家賃収入が得られない。
返済に充てる支払い分が確保できず、毎月の給与から支払う。
→毎月受け取れるはずの家賃が受け取れず、始める前よりも支出が増えてしまう。

・家賃保証という甘い言葉に誘われ、サブリース契約。

相場の80%の家賃収入を30年近く長期保証してくれると言われた。
→実際には30年もの間家賃が保証されることはない。賃料改定をされ受け取り金額の低下。

この他にもサブリース契約には落とし穴がたくさん潜んでいます。
サブリースと検索すると、詐欺やトラブルなどのワードが見られますね。

このように、不動産投資を個人でする場合、多くの問題に直面します。

REIT(不動産投資信託)であれば、少額から投資をすることが可能です。

REITの場合、空室リスクを背負ったり、管理会社を探す必要がありません。REITは、投資家の皆さんから集めた資金で個人では投資出来ないような大型の施設、オフィスなどに投資をおこなうので大きなリスクを背負わず、安心して不動産投資をすることができます。また日本の不動産、海外の不動産にも投資が行えます。

証券会社によっては100円から投資を行えるので誰でも簡単にはじめられるのもポイントですね。

・REIT(不動産投資信託)は、分散投資の期待ができる?

その理由は?
・REITは株式と異なった値動きをすることが多い
・利益の9割以上を分配金に回すため、株式に比べ利回りが高い
・ポートフォリオの一部に組み込めば分散効果を高め、リスク軽減の効果が期待できる

2019年10月頃の、都心5区の9月の空室率は1.6%を推移。

この数値は、過去最低水準です。

空室率が低いということは?
・オフィス保有の多い国内REITにとってプラスの材料である
・オフィス賃料の増加は、REITの分配金拡大につながる。保有REITから得られる分配金の増加。
投資信託には、毎月分配金をだす商品の場合、2つの選択肢があります。
再投資をするか、現金として受け取るかです。

とある、J-REITを例にあげます。

2000年~2019年 9年間保有した場合
①分配金を再投資→資産が3倍に膨らむ。

②分配金を受け取り→2倍弱にとどまる。

利益から払い出される分配金には課税がされるため、
頻繁に払い出す分配金受け取りは、運用効率が下がってしまいます
・これだけの差があるのに、分配金を受け取る人が何故居るのか?
分配金の受け取りは、年金受給者層に需要があります。年金は2ヶ月に1回偶数月の受け取りです。毎月出ているわけではありません。

年金の支給がない月に収入を得られるというのが、人気の理由の一つでもありますね。

・不動産投資クラウンドファンディングサービス

CREAL

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今、話題の不動産投資クラウドファンディングサービス【CREAL】

▶こんな人におすすめ
不動産投資に興味があり、手軽に始めたい
毎月決められた日付に収益を受け取りたい
相場を気にせず安定的な投資をしたい
CREAL(クリアル)は、クラウンドファンディングで投資家の皆さんからお金を集め、その資金を元に不動産事業を行います。『不動産投資クラウンドファンディング』とも呼ばれる資産運用の一種です。REIT(不動産投資信託)のような株式市場などの動向に影響を受けにくいのも特徴の一つです。個人で不動産投資を行う場合、数千万円から数億円の借り入れを銀行からする必要があります。CREAL(クリアル)の場合1万円から不動産投資をはじめることが可能で投資対象も(ホテル・老人ホーム・病院)といった個人では今まで投資をする事が難しかった場所への投資も可能としています。
今、話題の不動産投資クラウドファンディングサービス【CREAL】」は、人気のサービスなため、案件が出るたびにすぐに資金が集まってしまうほどです。累計調達額も40億円を突破しました。
メリット
・透明性が高く投資判断がしやすい

・少額(1万円)から不動産投資をはじめることができる
・家賃収入のように、毎月配当を受け取れる
デメリット
・投資期間中の引き出しに制限(数ヶ月~数年)
・人気物件はクリック競争がある(先着順のため申し込み出来ないことも)
・応募完了後の入金ができない(事前に投資額を入金する必要あり)
CREAL
こちらが、実際のファンド一覧の画面になります。
赤枠で囲われた物件の詳細を見てみましょう。
CREAL
上の赤線から順に、想定利回り(年利)、想定運用期間、最小投資金額とあります。基本的な情報はこちらで確認することができます。こちらの物件の場合右上に100%と記載があるかと思います。この物件の受付は既に終了している事を意味します。右下の赤枠を見てみると「募集が終了しております」と表記がありますね。人気の物件は募集からすぐに終了することが多いので、間に合わない場合は次の物件に期待しましょう。
CREAL
個人で不動産投資をする場合、調査しなければいけない項目は本当に多いです。
・優良物件探し
・物件概要所のチェック(レントロールの確認)
・現地調査
・手付金の算出
・価格交渉
・不動産キャッシュフローの算出
一例で挙げましたが、、、この他にも融資する際の交渉だったり空室リスク対策など考えなければいけないことは山程あります。
CREAL(クリアル)の場合、ファンドページに上記画像のように分かりやすくまとめられているのではじめて不動産投資をする方でも安心して投資することができますね。
リスクちゃん
リスクちゃん

不動産投資ってムズカシイとは思ってたけど、1万円から始められるならわたしもしてみようかな、、、!

ヘッジちゃん
ヘッジちゃん

REIT(不動産投資信託)と違って、株式市場に連動しないから値動きも荒くないし安心して投資できるね!

リスクちゃん
リスクちゃん

注意点としては、買付けしたらすぐには解約できないのは注意しないとかな?

ヘッジちゃん
ヘッジちゃん

そうだね。長いと数年間解約できないものもあるから投資は余裕資金で行うのが重要になるね!

ささき
ささき

敷居の高い不動産投資もクラウンドファンディングの登場でかなり低くなってきています。通常、個人で不動産投資をする場合、銀行等から数千万~数億円の融資を受ける必要がありますがCREAL(クリアル)では1万円と少額からはじめられるので気負う事なく始めることができますね!

・まとめ

不動産投資に興味がある人は、お手軽に始められるREIT(不動産投資信託)や不動産投資クラウドファンディングサービスからはじめることをおすすめします。

個人で大きな金額を借り入れて、投資物件を購入することに比べればどちらも容易に行うことが可能です。まずは不動産投資の世界を知ってみる。そんな理由ではじめてみるのもいいでしょう。

不動産投資を本腰で行うのであれば、同じ条件化で成功させている師匠(サラリーマンで不動産投資を始めた人)を見つけることが重要です。

そのためには、様々な交流会やセミナーに参加するのもいいでしょう。

ただし、情報の取捨選択には気を付けてください。あなたに甘い言葉をかけて近寄ってくる人は特に要注意です。

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